철거 작업이 진행 중인 아파트. 재건축 과정에서 기존 아파트가 철거되더라도 설정된 근저당권이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 사진은 기사 내용과 직접적인 관련 없음. 게티이미지뱅크 재건축을 앞둔 아파트 거래에서는 매도인이 매매대금 일부를 나중에 받는 대신 집에 근저당권을 설정하는 경우가 있다. 소유권은 매수인에게 먼저 넘겨주되 아직 받지 못한 매매대금은 해당 아파트를 담보로 확보하는 이른바 ‘매도인 금융’ 방식이다. 그런데 매매대금을 모두 받기 전에 재건축이 본격화돼 아파트가 철거된다면 어떻게 될까. 담보로 잡아둔 집 자체가 사라지는 만큼 근저당권도 함께 없어질 것 같지만 그렇지 않다. 재건축이 어느 단계에 있는지, 새 아파트를 받는지 등에 따라 담보권의 행방이 달라진다. 엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 재건축 아파트의 담보권은 재건축이 어느 단계까지 진행됐는지, 조합원이 새 아파트를 분양받는지 현금청산 대상이 되는지 등에 따라 달라진다고 설명했다. 새 아파트를 받는다면 기존 담보권이 새 부동산으로 이어질 수 있지만, 현금청산 대상이 되면 담보 대상과 채권 확보 방법이 달라진다. ● 집 팔고 돈 나중에 받아도 될까 매도인이 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 소유권을 먼저 넘기는 대신 해당 아파트에 근저당권을 설정하는 것은 법적으로 가능하다. 금융기관뿐 아니라 개인도 매매계약에서 발생한 잔금채권을 근저당권으로 담보할 수 있기 때문이다 모바일 심해게임 . 엄 변호사는 “민법은 근저당권의 피담보채권을 금융기관의 대출채권으로 제한하지 않는다”며 “매매계약에서 발생한 잔대금채권 역시 근저당권으로 담보할 수 있다”고 설명했다. 일반적인 부동산 매매에서는 매수인의 잔금 지급과 매도인의 소유권이전등기가 동시에 이뤄진다. 잔금을 받지 못했다면 매도인은 소유권을 넘기지 않을 수 있다. 하지만 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 소유권을 먼저 넘길 경우에는 근저당권을 설정해 남은 채권을 담보할 수 있다. 일단 근저당권 설정등기가 이뤄지면 개인인 매도인도 등기 순위에 따른 우선변제권과 임의경매 신청권을 갖는다. 엄 변호사는 “매도인이 가진 가장 강력한 수단은 잔금을 받기 전에는 등기를 넘기지 않는 것”이라며 “등기를 먼저 넘기는 방식에서는 그 자리를 근저당권으로 대체하는 구조”라고 말했다. ● 재건축으로 아파트 철거되면 근저당권도 사라질까 재건축 사업이 시작됐다고 기존 아파트의 소유권이나 근저당권이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 이전고시 전까지 종전 토지와 건축물의 소유권은 조합원에게 있고, 해당 부동산에 설정된 근저당권도 그대로 존속한다. 사업시행계획인가 단계에서도 소유권과 담보권에는 큰 변화가 없다. 모바일릴게임접속하기 관리처분계획인가 이후에는 종전 토지·건축물의 사용이나 수익이 제한되지만 소유권이나 근저당권 자체가 없어지는 것은 아니다. 그렇다면 이주를 마치고 실제 아파트가 철거되면 어떨까.건물 자체는 사라지지만 아파트는 전유부분과 대지사용권이 결합된 집합건물이어서 근저당권의 효력은 대지사용권에도 미친다. 대법원도 전유부분에 설정된 근저당권의 효력이 대지사용권에 미친다는 취지로 판단한 바 있다. 따라서 건물이 철거됐다는 이유만으로 담보권 전체가 사라지는 것은 아니다. 재건축을 마치고 새 아파트를 받을 때는 담보 대상이 다시 바뀐다. 도시 및 주거환경정비법은 종전 토지나 건축물에 설정된 저당권 등 등기된 권리를 새로 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보도록 규정하고 있다. 엄 변호사는 “재건축은 담보권을 소멸시키는 절차가 아니라 담보의 대상을 갈아 끼우는 절차라고 이해하면 된다”고 말했다. 즉 새 아파트를 분양받는 조합원이라면 기존 아파트가 철거돼도 근저당권이 단순히 없어지는 것은 아니다. 기존 아파트에서 토지 지분으로, 다시 신축 아파트로 재건축 절차가 진행되면서 담보 대상이 달라지는 셈이다. ● 새 아파트 대신 현금 청산 받으면 달라진다 반면 조합원이 새 아파트를 분양받지 않고 현금청산 대상이 되면 상황은 달라진다. 기존 근저당권이 옮겨갈 새 부동산이 없기 때문이다. 모바일 오리지날야마토 대법원은 재건축 사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상이 된 경우, 특별한 사정이 없는 한 종전 토지·건축물에 설정된 기존 권리제한은 이전고시로 소멸한다고 판단했다. 근저당권도 마찬가지다. 다만 담보권이 소멸한다고 해서 근저당권자가 돈을 받을 권리까지 없어지는 것은 아니다. 이 경우 조합원이 받을 청산금에 대해 ‘물상대위권’을 행사할 수 있다. 기존 부동산을 대신해 청산금에서 채권을 회수할 수 있도록 한 것이다. 관건은 조합이 청산금을 지급하기 전에 필요한 조치를 취하는 것이다. 엄 변호사는 “현금청산으로 넘어가면 담보 대상이 부동산에서 청산금채권으로 바뀌기 때문에 조합이 청산금을 지급하기 전에 물상대위에 의한 압류나 채권압류·추심명령 등으로 대응해야 한다”고 설명했다. 결국 재건축 아파트에 근저당권이 설정돼 있다면 건물이 철거된다고 담보권이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 새 아파트를 받으면 기존 담보권도 새 아파트로 이어지고, 채무자가 현금청산 대상이 되면 부동산 대신 청산금에서 채권을 회수해야 한다. 따라서 매매대금을 받지 못한 매도인이라면 근저당권을 설정한 뒤 안심할 것이 아니라 재건축이 어느 단계까지 진행됐는지 계속 살펴봐야 한다. 특히 채무자가 분양신청을 했는지, 현금청산 대상이 됐는지 등 담보 대상이 달라지는 시。을 확인하고 그에 맞춰 채권을 확보할 필요가 있다. 엄 변호사는 “재건축은 담보권을 소멸시키는 절차가 아니라 담보의 대상을 갈아 끼우는 절차라고 이해하면 된다”고 설명했다. 다. 근저당권